La location-gérance

Régime juridique

Dès lors, cette reconnaissance d’un véritable fonds d’exercice libéral a permis d’envisager la mise en œuvre de contrats ayant pour objet ledit fonds, à l’image de ce qui est pratiqué en matière de fonds de commerce.

Composition du fonds d’exercice libéral

La Cour de cassation considère un ensemble constitué par :

• la clientèle
• le matériel
• les locaux

Cette liste n’est pas exhaustive, tous les éléments concourant à l’activité pouvant être inclus dans un prêt de fonds libéral :

• marque, brevet
• logo, site Internet, etc

Il n’existe actuellement aucun régime spécifique de la location gérance, appliqué au fonds d’exercice libéral, à la différence de ce qui est prévu en matière de fonds de commerce où la location gérance fait l’objet d’une réglementation détaillée (L n° 56-277 du 20 mars 1956, codifiée aux articles L 144-1 et s C.Com).

Ce sont donc les dispositions du code civil qui sont applicables.

Les salariés attachés au fonds loués sont transférés par application des dispositions de l’article L 1224-1 du Code du travail.

Comme pour le commodat, la location gérance est fréquemment mise en œuvre préalablement à une association dans une structure d’exercice, afin de tester la viabilité du partenariat, mais il est également fréquent que le loueur soit associé de la structure d’exercice locataire dès la mise en place de la location gérance.

Le Conseil National des Barreaux a, lors de son assemblée générale du 12 mars 2005, recommandé que le contrat contienne une clause de respect du choix de la clientèle et de préemption et que le fonds ait été préalablement exploité pendant une certaine durée.

La location gérance se termine soit par une reprise du fonds loué par le loueur, soit par une cession ou un apport du fonds au locataire.

Régime fiscal

Au plan fiscal la mise en place de la location gérance, sous réserve qu’elle ne dissimule pas une cession de fonds, n’entraîne pas la cessation d’activité du loueur. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions prévues en cas de cession ou de cessation d’entreprise.

Il est conseillé d’enregistrer la convention afin de lui donner date certaine.

Durant la location, les redevances donnent lieu à TVA et le loueur doit établir une déclaration n° 2035 qui par hypothèse ne comprend plus d’honoraires, mais seulement le montant des redevances.

Le montant des redevances est fixé librement mais il correspond usuellement à environ 10% des recettes. Attention, il convient d’éviter que les modalités financières de la location gérance ne conduisent à considérer que l’on est en présence d’une cession de fonds libéral.

Enfin, l’esprit de retour est un élément fondamental de la location gérance et doit demeurer présent pour éviter tout risque de requalification de l’opération.

Cession du fonds loué

La cession du fonds loué au locataire entraînera constatation d’une plus-value chez le loueur, en fonction du coût d’acquisition du fonds pour ce dernier. Cette plus-value est susceptible de bénéficier de plusieurs dispositions fiscales de faveur.

Article 238 quindecies du Code général des impôts

Sous réserve que le loueur ne détienne pas plus de 50% des droits de vote du cessionnaire et n’en exerce pas la direction effective, une exonération de la plus-value est possible pour la totalité de son montant si la cession n’excède pas 300.000 € et pour une quote-part, au delà de ce montant et jusqu’à 500.000 €.

L’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans, au moment de la mise en œuvre de la location gérance (art 238 quindecies VII). La cession ne peut être réalisée qu’au profit du locataire.

Article 151 septies A

Il est également possible de bénéficier d’une exonération de plus-value par application des dispositions de l’article 151 septies A du CGI, dans le cadre d’un départ en retraite du cédant dans les 2 ans précédant ou suivant la cession, sous réserve que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans et que le cédant ne détienne pas plus de 50% des droits de vote du cessionnaire.

La cession doit être réalisée au profit du locataire, sauf si la location gérance bénéficie à une SEL dont le loueur détient la majorité du capital ou assure la direction effective et que la cession du fonds et réalisée en même temps que la cession des parts de la SEL, toutes les autres conditions devant être réunies par ailleurs.

Les prélèvements sociaux restent dus.

Article 151 septies

Cet article prévoit une exonération des plus-values de cession en fonction des recettes réalisées, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins cinq ans. Cette disposition ancienne a été fréquemment utilisée car elle permet de bénéficier d’une exonération totale de taxation sous réserve de réalisation d’un montant de recettes de 90 000 € HT.

Le texte exigeait jusqu’à sa modification par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi n°2010-1658 du 29 dec 2010, art 13-II-1°) la participation personnelle, directe et continue, du professionnel cédant à l’activité, ce qui excluait la possibilité pour les loueurs de bénéficier d’une exonération. Il conviendra de vérifier si cette modification a une incidence sur cette interprétation.

Vous pouvez consulter en bas de cette page :

• la convention de location-gérance
• le vademecum de l'exercice en groupe en bas de cette page.